Перепродажа квартир как бизнес. Бизнес на покупке и продаже квартир в новостройках (на примере рынка Самары) Бизнес на продаже новостроек

Перепродажа квартир – выгодная идея для бизнеса. Суть идеи заключается в покупке старенькой квартиры, которая давно не ремонтировалась, со старыми деревянными окнами, старой сантехникой.

Такая квартира стоит намного дешевле, чем аналогичное отремонтированное жилье. Но не каждый владелец имеет возможность вкладывать деньги в ремонт перед продажей квартиры.

А вот фирма по перепродаже квартир такими ресурсами владеет, давайте разберем подробнее:

Как организовать бизнес по перепродаже квартир?

В фирме должно работать несколько человек. Без первоначального капитала открыть такую фирму не получится. Есть вариант заключить договор с владельцем квартиры, что фирма помогает ему с реализацией за его цену, а сама делает ремонт и перепродает квартиру за свою. Но здесь нет гарантий, что человек вас не кинет. По этой схеме можно открывать фирму без денег на покупку квартиры.

Однако при любой схеме деньги на классный ремонт все равно нужны. Если вы покупаете квартиру за 1 000 000 рублей, вкладываете в ее ремонт 200 тысяч рублей, а продаете за 1 500 000 рублей. То чтобы фирма из нескольких человек могла безбедно существовать, достаточно перепродавать 2 квартиры в месяц.

В штате нужно иметь хорошего менеджера по продажам, который будет искать клиентов, выезжать с ними на объект, риэлтора, который будет заниматься поиском выгодных вариантов для недорогой покупки недвижимости, а также ремонтную бригаду и дизайнера.

Ремонт важно производить качественно. Некоторые люди не любят работать с агентствами, тогда можно простить владельца собственности рассказать о своем жилье лично. Кстати, если покупатель захочет переделать ремонт по своему вкусу, специалисты вашей фирмы могут ему помочь.

Важно не идти в криминал, не стараться обмануть людей, готовых за бесценок продать свою квартиру. Суть бизнеса в покупке квартиры без ремонта, благоустройстве жилища и последующей перепродажи с выгодной разницей. Честные деньги всегда достаются тяжелее, зато ваша совесть будет чиста.

Перепродажу квартир можно совмещать с перепродажей домов, правда на ремонт уйдет больше, ведь нужно будет заниматься благоустройством территории, сажать сады, выкладывать дорожки, заниматься не только внутренней отделкой, но и фасадом здания.

Перепродажа квартир снова набирает обороты после кризиса. О том, как заработать на перепродаже квартир, какой способ выбрать, и какие навыки для этого необходимы, читайте в статье.

В Европе и в США давно популярна быстрая перепродажа недвижимости или «флиппинг». В России этот вид бизнеса только начинает приживаться из-за таких сложностей, как:

большие вложения на старте;
высокий риск не продать недвижимость по желаемой цене;
тонкости законодательства и рынка недвижимости.

Однако те, кто изучил тему и не делал поспешных шагов, нашли ликвидные объекты для покупки в обход конкурентов и успешно зарабатывают.

Как начать зарабатывать на перепродаже недвижимости

Заработок на перепродаже недвижимости должен начинаться с оформления бизнеса.

Конечно, физическое лицо тоже может покупать квартиры. Только учтите, что слишком частые сделки могут насторожить налоговую инспекцию.

Кроме того, вы заплатите больше налогов (13% с суммы продажи), чем в том случае, если оформите ИП. А налоговый вычет можно получить только один раз и на ограниченную законом сумму.

Выбираем систему налогообложения

Самый удобный вариант - упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы». В этом случае вы будете платить 15% от этой разницы.

Как видно из таблицы, экономия существенна. Вы сможете спокойно заниматься своим делом, показывать покупателям, что работаете официально и законно, вызывая их доверие, и вам будут не страшны штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность.

Большинство покупателей жилья для дальнейшей перепродажи рассматривают сделку как инвестицию .

Предполагается, что у вас есть достаточная для покупки квартиры сумма. Она должна включать в себя возможные расходы на оформление документов, ремонт и оплату ЖКУ.

Недвижимость может продаваться долго. Поэтому хорошо, если это «свободные» деньги, которые не понадобятся вам в ближайшее время.

Вместо того чтобы покупать первую попавшуюся квартиру или дом, необходимо проанализировать рынок недвижимости в вашем регионе и в городе.

Проводим исследования

Посмотрите, как продается разная недвижимость, в зависимости от следующих показателей:

тип строения;
класс квартир;
расположение;
сезонность.

Спрос и предложение на новостройки и вторичное жилье нужно оценивать по отдельности.
Оцените ситуацию на рынке застройщиков и агентств недвижимости.

Некоторые недобросовестные застройщики настолько испортили свою репутацию, что их квартиры продаются значительно хуже, даже несмотря на расположение в хорошем районе и на скидки. Это особенно актуально, если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме.

После такого анализа вы сможете представлять примерный разброс цен на квартиры определенного уровня и состояния, чтобы не переплатить за воздух и не потерять деньги при продаже.

Покупка квартиры в новостройке для перепродажи

Перепродажа недвижимости в новостройках может приносить в среднем 500 тысяч рублей с одной сделки. Однако нужно тщательно изучить все подводные камни, чтобы вовремя их обойти.

Рассмотрим варианты покупки.

1. Стройка на стадии котлована.

Это наиболее прибыльный вариант. После завершения строительства к цене можно будет прибавить 40-50% первоначальной стоимости.

Есть два основных минуса:

вероятность недостроя или задержек при строительстве;
придется долго ждать момента продажи.

2. Дом в процессе строительства.

С квартирой в строящемся доме дело обстоит проще: вероятность недостроя гораздо ниже и ждать меньше. Однако и зарабатываете вы меньше, около 500-600 тысяч рублей в зависимости от метража.

3. Покупка готовой квартиры с отделкой или без.

Если вы хотите заработать на перепродаже квартиры, то можете сразу отмести третий вариант. Готовую новую квартиру непросто продать выше цены застройщика, и это можно будет сделать только спустя несколько лет, когда (и если) она поднимется в цене.

Дело в том, что такая квартира фактически будет продаваться уже на вторичном рынке, даже если вы не жили в ней ни дня. На такое жилье труднее оформить ипотеку, поэтому для покупателей оно уже менее привлекательно.

Важно понимать, что зарабатывать даже те суммы, которые я привел в пример, можно только в том случае, когда вы хорошо ориентируетесь на рынке.

Если вы рассматриваете новостройки как объект для ведения бизнеса, то тщательно проверяйте застройщика и оценивайте ликвидность сделки задолго до ее осуществления. Даже самая хорошая квартира может быть никому не нужна, если до нее нужно добираться три дня на оленях.

И сразу нацельтесь на однокомнатные, двухкомнатные квартиры и студии, так как заработать на перепродаже квартир большого метража гораздо сложнее. Они стоят дороже, а спрос на них ниже, поэтому процесс продажи может затянуться.

Несмотря на то, что этот бизнес не слишком распространен в нашей стране, конкуренция в нем существует. Выгодных вариантов квартир не так много и многие из них даже не попадают на открытый рынок, оставаясь в закрытых базах риэлторов.

Если доступ к таким ресурсам могут получить только специалисты рынка недвижимости, то площадки торгов по банкротству открыты для всех, и на них можно найти сотни вариантов ликвидных квартир.

Кстати, конкуренция на рынке торгов по банкротству заметно ниже, чем при прямой покупке квартир для перепродажи.

Как это возможно, учитывая очевидную выгоду покупки квартиры по цене на 50-70% ниже рыночной? Пока еще мало кто знает о такой возможности или не понимает, откуда на торгах такие низкие цены, а вы узнаете об этом из видео с нашим экспертом.

Куда вложить небольшие деньги?

Подробнее о том, как устроены торги и о лучших стратегиях покупки квартир, домов и автомобилей банкротов мы рассказываем на бесплатном мастер-классе:

Интересно?

Покупка вторичного жилья для перепродажи

Как выгодно перепродать квартиру, купленную на вторичном рынке? Главное, оценить рентабельность вложений.

Для этого в вашем распоряжении намного больше исходных данных, потому что квартиры расположены в обжитых районах с уже сформированной инфраструктурой: остановками транспорта, магазинами, детскими садами, школами и поликлиниками.

Покупая квартиру на вторичном рынке, закладывайте в бюджет также расходы на ее возможный ремонт. Он может быть разным: от косметической отделки и замены обоев до капитального восстановления жилья после пожара или потопа.

Вопреки мнению о том, что выгодно покупать только квартиры в состоянии «заходи и живи», при покупке на торгах по банкротству не бойтесь рассматривать и не такие явно привлекательные объекты.

С таким подходом вы быстрее найдете на торгах квартиру, которую можно купить в 2-3 раза дешевле рыночной стоимости, и ваша наценка при продаже покроет расходы на ремонт.

Читайте подробную инструкцию покупки квартир на торгах в статье:

На вырученные от продажи средства организаторам торгов нужно погасить задолженность банкрота, поэтому торги начинаются с более высокой цены, а дальше она снижается. Однако ликвидность таких лотов может быть разной, поэтому перепродажа имущества должников требует внимательного подхода.

Существенный плюс заключается в том, что вы не только видите фотографии и видео и можете приехать на объект, но и имеете возможность ознакомиться со всеми документами еще до покупки. Поэтому вы сможете оценить ликвидность объекта недвижимости и четко рассчитать свою прибыль.

В этом видео наш аналитик разбирает схему базового анализа ликвидности квартиры в 50 км от Питера, которая продается на торгах по банкротству:

Купить квартиру под Питером недорого?

Чтобы выгодно перепродавать недвижимость на вторичном рынке, можно тратить дни и ночи сначала на поиск выгодного варианта, а потом на поиск покупателя, готового заплатить завышенную цену.

В случае покупки на торгах по банкротству у вас есть альтернатива - формула Доктора Ватсона, которая заключается в том, что вы находите покупателя на конкретный лот еще до участия в торгах, поэтому абсолютно ничем не рискуете.

Заработок на аренде недвижимости

На старте бизнеса на перепродаже недвижимости аренда квартир может стать запасным вариантом.

Квартира - серьезное вложение. Если вы сначала приобрели объект за свои средства, а потом выставили его на продажу, то неизвестно, как скоро вы найдете покупателя; возможно, уже завтра, а, может быть, через полгода.

В течение этого времени купленную квартиру можно сдавать, чтобы окупить вложения в ее содержание.

Сдача квартиры в долгосрочную аренду дает неплохую прибавку к заработной плате. Некоторые покупают несколько квартир и живут только на эти деньги, получая меньше, зато каждый месяц.

Такой вид бизнеса имеет свои преимущества:

вам не нужно изучать и постоянно мониторить законодательство по части недвижимости;
вы не рискуете, постоянно вкладывая деньги в покупку новых квартир;
вы не проводите через свои счета большие деньги, а значит, платите меньше налогов.

Кроме квартир, на торгах по банкротству продаются различные объекты недвижимости.

Вы можете купить и сдавать в аренду гаражи или нежилые помещения, которые стоят дешевле квартир и востребованы у арендаторов. Кроме того, вы можете сдавать в аренду офисные или промышленные здания, если не продадите их сразу.

Подробнее тему бизнеса на недвижимости я разбираю в другой статье блога:

Перепродажа другой недвижимости

Покупать для последующей перепродажи можно всё, что угодно, в том числе:

офисные здания и цеха;
загородные дома;
гаражи и паркинги;
земельные участки;
технические строения.

Однажды я купил помещения в городской бане за 228 509₽ и продал их за 300 000₽…

Кейс №7 покупка лота с аукционов по банкротству в г. Фурманов

Как видите, перепродажа объектов недвижимости, наряду с их сдачей в аренду, это перспективная ниша для бизнеса, даже если вы живете в небольшом городе.

Однако для того, чтобы ваш доход рос, а вам не приходилось для этого работать по 24 часа в сутки, нужно повышать навыки и развивать мышление инвестора.

Обучение перепродаже имущества

Необязательно быть опытным риелтором, чтобы покупать и выгодно перепродавать квартиры должников.

В Академии торгов по банкротству мы учим студентов проводить сделки с выставленной на аукцион недвижимостью по всем правилам:

оценивать ликвидность объекта и разрабатывать запасной план выхода из сделки;
грамотно составлять заявки на участие в торгах;
общаться с конкурсными управляющими и собирать максимум информации о лоте;
определять нерентабельные лоты и правильно действовать в тех ситуациях, когда конкурсный пытается уклониться от выполнения своих обязанностей

Это позволяет будущим специалистам уже на этапе обучения понять, как зарабатывать на перепродаже недвижимости, не набивая лишних шишек и не теряя собственных денег.

Профессия специалиста по торгам не требует специального образования и пяти лет обучения в вузе, однако, если вам интересно войти в этот бизнес и научиться скупать любое имущество банкротов с дисконтом 50-70%, то я очень рекомендую вам обучиться тонкостям поиска объектов и участия в аукционах.

Знания из областей юриспруденции, маркетинга, аналитики и прямых продаж будут не лишними для работы с недвижимостью; впрочем, и без них можно получать от 100-150% прибыли, просто используя проверенную технологию.

Пошаговый план и четкий алгоритм сотрудничества с инвесторами защитят вас от ошибок и помогут быстро находить покупателей на ваши объекты.

О том, как находить на торгах «золотые» объекты, а также готового покупателя или инвестора по формуле Доктора Ватсона, вы узнаете на нашем мастер-классе, на который я советую вам записаться прямо сейчас в этой форме!

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Флиппинг — покупка жилья с целью его быстрой перепродажи, чрезвычайно популярный способ заработка на Западе. В России этот метод получения дохода пока не пользуется популярностью. В статье мы дадим советы, которые могут помочь читателям успешно зарабатывать на флиппинге.

Составление четкого плана действий — первый шаг любого флиппера

Хорошо спланировано — наполовину сделано. Этот афоризм особенно актуален для людей, занимающихся флиппингом. Без четкого расписанного плана действий зарабатывать на быстрой перепродаже квартир практически нереально. Необходимо четко представлять себе последовательность действий.

1. Анализ ситуации на рынке недвижимости

Начинающему флипперу необходимо тщательно изучить и понимать текущую ситуацию на рынке недвижимости : среднерыночную стоимость различных видов жилья, прогноз по изменению их цен в будущем, уровень спроса на эти объекты и тому подобные вопросы. Это позволит правильно выбрать объект недвижимости, который будет приобретаться и увеличит шансы на его быструю и выгодную продажу.

2. Четкий план расходования средств

Также важно четко спланировать, какое количество средств будет тратиться на всю операцию по перепродаже, с учетом цены объекта недвижимости, расходов на проводимые в нем улучшения, рекламу для потенциальных покупателей, юридическое сопровождение, уплату налогов.

Так как сделку необходимо проводить максимально быстро, не стоит ввязываться в ипотеку или оформлять кредит для получения недостающих средств, ведь оформление всех документов займет немало времени, а проценты по кредиту могут «съесть» существенную часть прибыли.

При составлении сметы вашей финансовой операции выделите небольшую сумму на непредвиденные расходы. Ведь в самом идеальном плане всегда что-нибудь пойдет не так. Будет очень обидно, если из-за какой-то мелочи, вроде неожиданного повышения цен на строительные материалы, ваша тщательно спланированная сделка окажется под угрозой.

3. Варианты возмещения возможных убытков

Еще один важный аспект, который необходимо продумать заранее — просчет вариантов возмещения убытков в случае, если жилье не удастся продать в течение длительного времени. Можно посчитать возможные доходы от сдачи недвижимости, которую планируете приобретать в аренду.

4. Анализ законодательства об оформлении сделок по покупке и продаже недвижимости

Важно проанализировать законодательство об оформлении подобных сделок. Важно четко понимать, какие документы нужны от покупателя и продавца при заключении договора купли-продажи жилья, куда обращаться для регистрации права собственности и многие другие моменты. Это позволит не терять время при покупке или продаже объекта.

Как выбрать правильный объект для покупки

Существует несколько видов недвижимости, на которых могут зарабатывать флипперы.

1. Недооцененное жилье

Квартиры или дома, возле которых вскоре будет построены важные инфраструктурные объекты, после завершения их строительства непременно вырастут в цене. Это могут быть станции метро, гипермаркеты или крупные офисные центры.

В России широкую огласку получили спекуляции с квартирами в новостройках Сочи. Предприимчивые дельцы, заблаговременно купившие в них квартиры и продавшие их до кризиса, заработали большие деньги всего за несколько месяцев.

Похожая ситуация по прогнозам экспертов должна произойти в преддверии чемпионата мира по футболу в 2018 году. Рост цен на жилье в городах, принимающих матчи первенства, должен начаться за несколько месяцев до начала мундиаля.

2. Залоговая недвижимость

Банками проводятся аукционы по реализации имущества должников. Как правило, стоимость такого лота начинается с 80% и может опускаться до 40% от стоимости рыночной оценки жилья. Информация об аукционах часто размещается на сайтах банков. Правда флипперу придется постоянно мониторить их, чтобы получить необходимые сведения, при этом наиболее ценные объекты выкупаются заинтересованными лицами не на публичных торгах, а в частном порядке, но все же некоторым россиянам удается заполучить на аукционах приличное жилье по дешевке.

3. Вынужденная срочная продажа жилья

Случается, что владельцы квартиры или дома приняли решения переезжать в другой город или страну или им срочно понадобилась крупная сумма денег из-за внезапно возникших непредвиденных обстоятельств. В этом случае они не будут долго торговаться и их жилье наверняка удастся приобрести по цене ниже рыночной. Подобные варианты встречаются не часто, но полученная прибыль с лихвой компенсирует все трудности по их поиску.

4. Квартиры без ремонта

Самый простой вариант для флиппера — приобрести квартиру без отделки или в «убитом» состоянии. По некоторым данным хороший ремонт повышает стоимость жилья на 5-10%. А после качественной отделки элитной недвижимости прибыль может составлять 20-25% от суммы, вложенной в квартиру.

Какой бы вид недвижимости не выбрал флиппер, ему нужно помнить, что проще всего продать доступное жилье, которое может позволить себе семья со средним доходом. Конечно, на перепродаже элитного дома или квартиры можно получить гораздо большую прибыль, но найти покупателей на такой объект намного сложнее.

Наличие команды профессионалов — залог успеха во флиппинге

Операция по перепродаже квартиры разделена на много этапов и каждый из них требует наличия специальных знаний, поэтому для людей, которые хотят заниматься флиппингом, очень важно подобрать команду профессионалов, где каждый будет отвечать за свою часть работы.

В ней не обойтись без:

опытного агента по недвижимости, хорошо знающего конъюнктуру рынка, который сможет подобрать подходящий объект недвижимости, а затем найти покупателей для него;
людей, которые проведут ремонт жилья или хотя бы (если флиппер будет заниматься ремонтом сам) хороший дизайнер, который сделает дизайн-проект;
грамотного юриста, который сможет взять на себя юридическое сопровождение сделок.

Грамотный ремонт с минимумом затрат — залог успеха

Для того чтобы интерьер квартиры произвел впечатление на покупателей, не обязательно вкладывать в ремонт десятки тысяч долларов. Ведь дорого не значит стильно. Гораздо важнее сделать хороший дизайн-проект жилья.

Благодаря ему можно рационально расставить мебель и изменить освещение, что поможет визуально увеличить пространство. А правильно подобранные сочетания цветов стен, подушек, ковров, штор, обивки мебели и различные аксессуары, вроде картин на стенах или статуэток на полках, могут добавить интерьеру квартиры индивидуальности и изменить его до неузнаваемости.

Искусство быстрой продажи жилья

Существует несколько вариантов быстрой реализации недвижимости, которые успешно используют все риэлторы уже много лет.

Вариант 1. Импровизированный аукцион

Несколько потенциальных покупателей, выразивших заинтересованность в объекте, приглашаются на осмотр жилья в одно и то же время. Это создает у них иллюзию, что квартира пользуется спросом и необходимо побыстрее «застолбить ее за собой», пока объект не «увели» конкуренты. Некоторые предприимчивые риэлторы приглашают на встречу подставных покупателей, которые своим повышенным интересом провоцируют настоящих клиентов на спонтанную покупку.

Вариант 2. Телефонный аукцион

Продавец поочередно обзванивает нескольких потенциальных покупателей, которые выразили согласие на покупку. После того, как первый покупатель выразит согласие на приобретение жилья по заранее определенной цене, он набирает номер другого, говорит, что условия немного изменились и называет немного большую сумму. Если второй покупатель соглашается, набирается номер третьего и называется еще большая сумма. Таким образом можно получить максимальную продажную стоимость за квартиру, не потратив много времени на переговоры с клиентами.

Вариант 3. Продажа агентству недвижимости

Если долгое время не удается найти покупателя на жилье, можно попробовать продать квартиру агентству недвижимости. Подобный вариант актуален, когда в течение долгого времени не находится покупатель на объект или флипперу по каким-то причинам необходимо быстро выйти из проекта. Существенным минусам этой схемы является продажная цена. Агентство заинтересуется квартирой, если увидит возможность заработать на ее перепродаже. А для этого его цена должна быть ниже рыночной. При растущем рынке жилья разница должна составлять 70-80%, при падающем — 50-60%.

Налоговый вопрос

Главная причина, по которой флиппинг не получил распространение в России — особенности налогового законодательства. Покупатель недвижимости не облагается налогом, но продавец обязан платить 13% от ее продажной стоимости. Допустим, флиппер приобрел квартиру за 4 миллиона рублей, произвел в ней улучшений на 500 тысяч рублей, а затем продал за 6 миллионов рублей. В этом случае сумма налога с продажи, который он обязан заплатить, составляет 780 000 рублей, что съедает значительную часть прибыли. Но существует ряд способов минимизировать налоговые риски.

Способ 1

Если продажная сумма жилья меньше трех миллионов рублей, налог на продажу составляет те же 13%, но при этом продавец имеет право получить от государства налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей, а покупатель — 130 тысяч рублей. Необходимо, чтобы покупка и продажа проводились в течение одного календарного года (налогового периода) иначе налоговый вычет сторонам соглашения не полагается.

Способ 2

В некоторых случаях, когда фактическая стоимость недвижимости превышает установленный законодательством лимит, покупатель и продавец договариваются, что в соглашении будет указана сумма меньше трех миллионов, а остальные деньги будут переданы наличными. Хотя данная схема противозаконна, желающие сэкономить подобным образом все равно находятся.

Способ 3

Согласно Налоговому кодексу РФ, если продавец недвижимости владел ей более трех лет с момента заключения договора, налог с продажи он платить не обязан вообще.